私が住宅ローンに、落ちた理由・・・(´・_・｀)
こんにちは、shiro-mameshibaです。
以前の記事で、一度は仮審査に通った住宅ローンに、落ちてしまったという記事を書きました。
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落ちたその理由は・・・・、今回のクリニック開業です！
開業予定があると、住宅ローンは通らない
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前回報告した通り、小児科クリニックの開業が決まりました。
そして、偶然ですが、たまたま今年、とても条件の良い新築マンションが発売していたため、そちらも購入することになりました。
開業決定よりも、マンション購入の方が先です。
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当初、フルローンに近い形で、マンションを売却する不動産会社提携のプロパーローンを利用する予定でした。
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金利も変動0.4％以下という超優良な条件でしたが、5,000万円のマンションを購入するのに、今年の見込み年収約1,900万円（転職して少し上がりました）ですので、当然、余裕で仮審査は通りました。
しかし、ここからが問題でした・・・。
本審査前に、融資NG ∑(O_O；)ｼｮｯｸ!!
不動産屋さんと、マンション購入の話を進めている際に、「実は、近々開業の予定があって、まだ決まっていないのですが・・・。」という話をしたところ、本審査を受ける前に、問答無用の門前払いを喰らいました・・・ ｼｮｯｸ…il||li (OдO`) il||li ！！
住宅ローンというものは、今後も定期的に給与収入があることが前提で組むことができるローンです。
特別な付き合いがある銀行でもなければ、初見の客で、今後まもなくサラリーマンではなくなることが分かっている人間に、住宅ローンは組ませてもらえませんので、ご注意下さい！
開業をお考えの方の住宅ローン
なら、開業することを黙って住宅ローンを組んでしまえばいいじゃないか、と思われるかもしれません。
それは、正しいときと、間違っているときがあります。
①住宅ローンが先、本審査前に開業融資を申し込んだ場合
図の通り、今回の私のように、A銀行に住宅ローンを先に借りた（申し込みした）場合のケースです。
この際、住宅ローン側を借りるA銀行には、開業する予定があることを黙っていたとします。
すると、住宅ローンの仮審査までは、問題なく通過できるでしょう。
しかし、この後が問題です。
開業予定を黙った状態のまま、住宅ローンの本審査、融資実行が下りる前に、開業が決まってしまい、その開業資金の融資を、B銀行の仮審査を受けることになりました。
この場合、B銀行に開業融資を申し込んだ事実は、必ずA銀行にもバレてしまいます。
すると、住宅ローンの仮審査の前提条件であった、今後もサラリーマンとしての定期的な収入があること、他の借り入れがないことの条件が破られてしまいます。
そのため、A銀行からの住宅ローンは、住宅購入直前の本審査で、必ず破棄されてしまいます！
前提条件を破ったのはこちらなので、これはもうどうしようもありません。
また、マンション購入の際などには、住宅ローンの本審査で、万一落ちた場合には、手付金（購入価格の概ね10％）が帰ってくる付帯特約がついてくることが多いです。
しかし、借主事由（サラリーマンでなくなること）による本審査否決の場合には、この付帯特約の対象外になります。
つまり、最悪の場合、手付金（数百万円）放棄の上で、住宅購入を諦めなければなりません。
開業自体は、審査が通っていれば可能でしょうが、手付金を失い、住宅が購入できなくなったら、開業どころか、家族離散の危機です！！！
このケースだけは、なんとしても避けて下さい！
絶対に、A銀行に、開業予定を隠してはいけません！！！
私の場合
私は、これに近い状態でしたが（開業の事前申告しましたが、提携住宅ローンはその場で断られました）、まだ本契約前でしたので、手付金も払っていない状態でした。
そのまま、マンション購入を諦める選択肢もありましたが、幸いにも、現金一括でマンションをなんとか購入できるだけの資金がありましたので、そのまま購入を申し込むことができた、というわけです。
ただ、幸運なことに、開業資金を貸してくれるB銀行が、住宅ローンも追加で融資してくれることになりました。
そのため、最終的には、マンションをキャッシュ一括で購入する必要はなくなり、きちんと住宅ローンを組むことができ、手元に現金を残すことができました。
しかし、A銀行に比べて、B銀行の住宅ローンの金利は、単純計算で約2倍程度の差がありました。
A銀行とB銀行で、全返済にかかる利息の差としては、100万円を少し超えるくらいの差額になります。
借りられただけ幸運ですし、本当に感謝していますが、選択肢がない中、消費者として有利な金融商品を選択できなくなってしまったという、不利な立場になりました。
マンション購入後に、ローン借り換えすることも原理的には可能ですが、開業でこれからも長いお付き合いをするB銀行ですので、倫理的にそれはNGです。
開業をお考えの方は、住宅購入と、開業が重なると、このような状況になる可能性がある、ということは、十分に理解しておくべきでしょう。
②住宅ローンが先、本審査後に開業融資を申し込んだ場合
次に、住宅ローンを先に借りて、実際に本審査を通過し、住宅を購入後に、開業融資を申し込んだケースです。
この場合は、概ね問題となることはないでしょう。
A銀行は、借主がサラリーマンを続ける前提で住宅ローンを貸し出してはいるのですが、実際に、ローン実行した後の人生までも縛る事は、当然できません。
たまたま、住宅ローン借入後に、転勤や転職をしてしまう、ということは、実際にままあることです。
もちろん、開業の計画がもともとあって、ということはありますが、住宅ローンを実際に借入した後に、開業計画を実行に移すのであれば、（倫理的にはともかく）問題となることはまずありません。
また、よほど無理なローンを組んでいる場合でなければ、開業資金の融資額にも、大きな影響は及ぼすことは少ないと言われています。
このケースの欠点
ただし、このケースの欠点は、住宅を購入した場所と、開業用地の距離が離れる可能性があるということです。
開業に適した土地、テナントというのは、そうそうあるものではありません。
せっかく、開業に良い立地の候補地が見つかったとしても、購入した住宅からアクセスが悪く、毎日往復で１～２時間もかかってしまう、ということになってしまったら、本末転倒です。
自分のQOMLを高めるための、住宅であり、開業だったはずが、お互いが足を引っ張る結果になってしまいかねません。
ですので、住宅を先に購入してしまう際には、開業する場所が大まかにでも決まっていて、そこへのアクセスが良いことを、まず前提にして下さい。
しかし、実際に開業用地を調べて、自分で足を使って勉強をしないと、本当に優れた立地というのはなかなか分からないものです。
自分が当初想定していた地域（馴染みの地域）が、実は、開業にあまり適していない（競合が多いか、対象人口が少ない、開業する土地がそもそもない）ということは、往々にしてあることです。
また、ある程度の開業の目星がついていたとしても、住宅ローンが走り出し、実際に住宅を購入するまでの期間が空いてしまうリスクもあります。
都会のマンションでは、販売開始から、竣工、入居開始まで、２～３年先、ということも、よく見られます。
この間（開業計画を始められない期間）に、狙っていた場所やテナントが、他の競合にとられてしまい、開業できなくなってしまった、ということは、十分に考えられます。
こうした自体を避けるためには、私のように、住宅ローンも、開業計画も、ともにB銀行に先にお話して依頼し、同時進行で計画を進めていくことも必要となってくるでしょう。
もちろん、B銀行の住宅ローン金利は、A銀行よりもだいぶ高くなってしまいますが、開業リスクを減らすための必要経費と割り切ってしまう決断も必要です。
③開業融資が先、その後に住宅ローンを申し込んだ場合
最後に、開業融資が先、その後に住宅ローンを申し込んだ場合の話です。
この場合は、全く問題ありません。
先に開業が決まっているため(移転の可能性がなければ)、あとは、自分のクリニックから距離の近い住宅の中から、物件を探すことが出来ます。
また、最初から同時に2件のローンを走らせる必要がなくなるため、資金繰りも容易いでしょう。
つまり、開業リスクが最も低いケースと言えます。
このケースの欠点
一方で、欠点としては、開業してから、住宅ローンを申し込むには、最低でも3年以上が必要だ、という事が上げられます。
住宅ローンを組む際、自営業である開業医では、過去三期分の収支報告書の提出を求められるからです。
もちろん、立ち上がりの3年間は、赤字となることもありえますので、その場合は、十分な額のローンを組むことが難しくなるかもしれません。
しかし、住宅というものは、子供の小学校入学式など、必要となるタイミングが決まっていますので、このケースでは、住宅を購入するまでだいぶ時間がかかるというのが、欠点でしょう。
また、資金繰りのリスクは低くなりますが、住宅購入するまでの期間、借家を借りる費用がかかり続ける、という点も見過ごせません。
3年間の住居費ともなれば、数百万円はかかるでしょうから、僅かな金利差以上に、生涯コストがかかる事も認識しておくべきでしょう。
むすびに
と、まあ、私は住宅ローンと開業融資を同時に進行したわけですが、住宅の家具家電購入計画や、クリニックの建築設計、医療機器の選定など、やることが盛りだくさんで、パンクしそうな状況です(笑)
マンションだから、まだ良かったものの、これが注文住宅だったらと思うと、恐ろしくなります。
同時に様々な計画を短期間で進行し、決断する事に自信がある方以外は、できれば、家造りと、開業の計画は、期間を空けることをオススメしますよ(笑)
今回のまとめ
A銀行に開業計画を隠して住宅ローンを申し込むと、最悪、一家離散の危機！！
絶対に、開業計画を隠してはだめ！！
