地方のマンション、買い時はまさに今！ 残り1か月のカウントダウン！！
こんにちは、shiro-mameshibaです。
先日報告した通り、とある地方道県の、一番の都市の中心繁華街の中でも、今後も発展を見込めるかなり好立地に、メジャーセブンの新築マンションを、5000万円程度で購入しました。
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そのため、完全なるポジショントークになりますが、地方でマンションが欲しいなら、買い時はまさに今だと考えています。
（逆に、都心のマンションは、もう買い時を過ぎたと考えます。）
あと半年もすると、同じ条件でも、マンション価格は、数百万円ほど値上がり、もしくは住宅設備の大幅なダウングレードが予想されます。
逆に、注文住宅ほしければ、もう数年少し待ったほうがよいでしょう（たぶん）。
地方のマンション、買い時はまさに今！
上記は、ＡＲＵＨＩマガジンの記事です。
こちらも住宅購入を勧めるポジショントーク（広告）であることを、十分に念頭にしたうえで、読んでいただきたいのですが、一読した範囲では、ミスリードするような内容ではなく、昨今の状況からは、もっともと納得できるような内容ですので、抜粋いたします。
「アベノミクス以降、建設資材についてはじわじわと上昇トレンドにずっとありました。それがコロナ禍になって2020年の後半ぐらいから、如実にぐっと上がり始めました」
住宅設備はすでに5～10％上昇
昨年末、水まわりの設備と建材を製造する大手のメーカーは2022年に価格を改定して値上げすることを発表しました。
例えば、LIXILの改定日は4月1日で、値上げ率は主要商品では住宅用サッシが6～10％程度、エクステリア関連が10％程度、トイレが2～33％程度、ユニットバスルーム4～39％程度、キッチン2～11％程度となっています。リンナイの改定日も同じく4月1日で、給湯機器や食器洗い乾燥機など5～10％の値上げです。値上げの理由として、各社とも銅やアルミニウムなど原材料費の高騰を挙げています。
2020～2021年に入ってからの建築資材高騰を反映し、2022年から、国内大手各社の製品の値上げが発表されています。
しかし、この値上げは、まだ2022年の円安を含むさらなる建築資材高騰はまだ反映していませんので、2022年後半～2023年には、今回以上の値上げは避けられない事は確実でしょう。
将来的に住宅価格は上がる
建設資材には生コンや鉄筋、鋼材など膨大な種類があり、その原材料となる鉄鉱石やアルミニウムの価格も上昇しています。
例えば、建設物価調査会によると、鉄骨構造建築物では梁（はり）によく使われるH形鋼（Hの字に似た断面の鋼材）は、20年下期に比べると、22年2月には47％高くなっています。また、建物の構造用材料の1つ、異形棒鋼は鉄筋コンクリート建築物の鉄筋として使われていますが、20年8月から22年2月にかけて50％値上がりしたそうです。
みずほ信託銀行が2月に発表した不動産マーケットレポートでも、2021年は建設資材価格の高騰を受けて建築費が上昇し、特に普通鋼の鋼材価格上昇が著しいとしています。普通鋼は建築だけでなく、各産業でさまざまな用途で使われている鋼材です。
値上げの要因は共通しており、経済の回復が先行しているアメリカや中国で建設向けを中心に需要が急拡大し、原材料価格や輸送に必要なコンテナを確保するための費用が高騰しているからです。
2020年以降、建築資材は軒並み高騰しており、現在も、その勢いは留まるところを知りません。
下記は日経クロステックから抜粋した、建築資材価格の予想図ですが、2022年6月以降にも、合板や鉄鋼をはじめ、あらゆる建築資材の、さらなる、そして加速度的な値上がりが予想されています。
資材高騰が建築コストを直撃 建築費は今後1年間で1割強上昇か | 日経クロステック（xTECH）
そして、大切なことは、現在販売中のマンションには、まだその影響が、十分に反映されていません、ということです。
マンションの着工と建築期間、建築費の関係
一般的な鉄筋マンションの建築期間は、建築階数×1か月＋3か月ほどかかるとされています。
つまり、よく見られる高さ50ｍ制限、15階建てマンションの建築期間は、15階×1か月＋3か月＝18か月～2年程度かかることになります。
そうしますと、現在販売中のマンション（2022年後半～2023年前半竣工予定）は、2020年後半～2021年前半頃に着工されたことになります。
当然、着工前には、建築資材の手配と建築費の契約は済んでいることになります。
すると、現在、販売中のマンションの建築費は、2020年前半～中旬頃に契約成立されたものとなります。
つまり、現在、販売中のマンションの建築費は、まだ資材が本格的に高騰する前（2020年前半～中旬頃に契約成立）のものであるということです。
さらに、建築用土地の売買交渉や、既存建物の解体期間も入れると、もう少し前に建築費が決定されているかもしれません。
地方新築マンションは、販売開始時期はいつか、が重要！
つまり、現在販売中（かつ、もう少しで販売終了する）新築マンションは、これから新たに着工するマンションと比較すれば、間違いなく、かなり安い建築費で建設されています。
そして、地方で新築マンションを購入するために大切なのは、そのマンションの販売開始がいつだったか、という点です。
企業は、利益を優先しますので、たとえ安い建築費で建設出来ていても、そんなことはおくびにも出さず、今後の建築費の見通しや経済状況を考慮し、ぎりぎりで売り切れる、最高値で販売をしようと考えます。
都心では、分譲途中での値上げもあり
実際に、都心で販売されるマンションは、第1期販売のお部屋が、人気で即完売だった場合、第2期になると、数百万円値上げして販売される、ということもよくあるそうです。
全く同じ部屋が、たった1~2か月の購入時期の差で、数百万円値上がりしてしまうのです。
しかし、地方では、今のところ、そんなことはまず行われません。
多くの場合、地方マンションの分譲価格は、第1期から最終期まで、大きな変化はなく売り続けられます。
地方では分譲途中の値上げは無理
これにはいくつか理由がありますが、マンション購入がまだ一般的でない地方（戸建て住宅が多い）では、先に購入した人よりも、同じ条件で100万円以上高くなる場合など、まず今後の売れ行きが悪化することがあげられます。
値段が上がったものを購入するのは、損だと考える人がほとんどですので、都会とは違い、値段が上がったから良いマンションだ、とさらに購入者が増えるという現象は、地方ではまず考えにくいでしょう。
地方で分譲価格の限界は5,000万円
また、予算としても、現時点では、地方でのマンション価格は、家族で住める70～80㎡台で、高くてもせいぜい4,000万円～5,000万円程度で、ボリュームゾーンは3,000万円半ば～です。
5,000万円を超えるような金額のマンションを購入できるのは、地方ではごく一部の層だけ（医師や公務員パワーカップル、経営者など）に限られます。
そのため、SUUMOなどで検索すると、どの地方都市でも、2022年現在、その地方の一番の繁華街中心地付近に建てられた、メジャーセブンのブランドマンションでも、多くの部屋（70～80㎡台）の価格は4000万円～5,000万円前後までに収まってることが分かります。（もちろん、最上階や角部屋など、プレミアム住戸は、地方でも6,000万～1億円程度のものもありますが、最多販売される部屋の平均では、ということです。）
つまり、2022年現時点では、分譲価格上限5,000万円というのが、地方で分譲できる上限価格と考えられ、5,000万円を超えると、途端に売れ行き悪化に繋がります。
地方では、まだメジャーセブンがマンションを建設し始めたばかりですので、知名度も、ブランド価値も、まだまだ、都会ほど浸透しておりません。
そのため、たとえ建築資材価格の上昇を反映したくても、5,000万円以上には、分譲価格を上げることは、現状ではまだなかなか困難と思われます。
しかし、もう数百万円アップしても、6,000万円程度までであれば、地方のアッパー層ならば、住宅ローンもまず問題なく通りますし、ぎりぎり購入することは可能でしょう。
つまり、まだまだ値上がり余地がある分、建築資材高騰を理由として、今後、地方でもマンション分譲価格が上昇していくことは確実です。
地方では、分譲価格値上げは、都会よりタイムラグがある
上記理由のため、発売当初から分譲価格は上げられず、また、販売できる価格にも上限があります。
そのため、資材高騰を反映して、すでに値上がりし始めている都会のマンションとは違い、地方のマンション価格の上昇にはタイムラグがあり、都会よりも少し遅れて、これから販売してくるマンションで、少しずつ値上げしていく（地方で購入できるぎりぎりの価格を見計らって）ものと考えられます。
そのため、そのマンションの販売開始時期がいつだったか、という点が、非常に重要になってくるのです。
つまり、2021年後半～発売開始し、2022年6月現在も同価格で分譲中のマンション（もうすぐ完売）は、HARUMI FLAGのように、建築費高騰前の価格で購入できる最後のチャンスであり、まさに、今がねらい目だ、というわけです！
しかし、少しでも販売開始時期が最近の物件では、遅れれば遅れるほど、分譲価格の上昇が織り込み済みであると考えられるので、あまり最近に発売されたばかりの物件では、地方といえど、もうすでに、お買い得とは言えない価格にまで上昇している可能性が高いと思われます。
狙い目は、2021年後半～発売開始したマンション
くり返しますが、2020～2021年着工開始、2023年竣工予定のマンションで、2021年後半～発売開始し、2022年6月現在も同価格で分譲中のマンション（もうすぐ完売）は、まさに、ねらい目だ、というわけです！
都心では、最近の建築価格の高騰までも、分譲価格の中途値上げなどもあり、すでにある程度は価格に反映されておりますが、地方では、分譲価格は変わっておらず、現状、まだ、建築価格の高騰を反映する前の価格です！
今後、地方でも、マンション分譲価格が高騰するのは確実です。
マンション価格は高額ですので、たとえ5~10%の価格上昇であっても、5,000万円のマンションでは250～500万円の差がでてきます。
2022年6～7月は、今後10年間の中で、建築費高騰の影響のない、地方の新築マンションを購入できる、おそらく最後のチャンスです！！
建築資材高騰が反映されるのは2022年中旬以降発売のマンション
2021年以降の建築資材の高騰が本格的に建築費に反映されるのは、2021年後半以降に着工（建築契約）した物件、つまり、2023年中盤～竣工する物件です。
つまり、まさに、この2022年中旬以降に発売を開始するマンションです。
ウクライナ戦争、円安などの影響が、すでに食品価格の上昇として、連日ニュースに取り上げられている中であれば、多くの国民のなかでインフレの潜在的合意の下地が形作られているため、高額な住宅価格がさらに上昇したとしても、やむを得ないこととして、受け入れられていくことでしょう。
そうすると、地方でも、一等地のブランドマンションのボリュームゾーンが、今後5,000万円を超えていくことは確実（そして、低金利政策の中では、地方のアッパー層では、実際に購入できなくない金額）と思われます。
まさに、買うなら今です！
2021年から分譲されている一等地のブランドマンションは、もう間もなく完売御礼となることでしょう。
これから発売が予定されているマンションは、同条件でも、軒並み数百万円は高額になることが確実です。
逆に言えば、いま、2021年から分譲されている一等地のブランドマンションを購入すれば、1~2年程度で、数百万円値上がりを期待することができるかもしれません。
もちろん、マンションは立地が最重要事項ですので、ブランドだけではなく、将来的に間違いなく地価が上昇することが確実な好立地であることが、前提条件です。
都会と違い、車社会の地方では、駅までの距離は必ずしも最重要ではなく、その地方の、一番の繁華街に至近で、できれば眺めがよい物件（地方のアッパー層は眺めも重要視するため）であることも重要です。
また、今の地価が高いだけで、衰退傾向にある、昔の中心土地だっただけの地域も多いため、現在進行形で、今後もますます発展が間違いなく見込める地域に絞ることが大切です。
おおよそ、地方の発展は、再開発計画のとおりに行われますので、市の再開発計画をよく調べておくことや、ここ数年の地価上昇率の最も高い地域の中から選べば、大きな間違いはないでしょう。
注文住宅ほしければ少し待とう！
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前回（2022年5月17日）、材木先物が800ドルを下回った（ピークの約半額）と報告しましたが、その後もみるみる下落は続き、昨日の終値は604.50ドルと、わずか2週間で－25%程度の下落を示しています。
米国の金利上昇や、住宅着工件数の推移、今後の経済状況など、様々な要因があってのことと思いますが、今後も、材木先物の下落基調が続くのであれば、もう少しで、材木資材に関しては、ほぼ平時の値段に戻ることが期待されます。
これが安定的に続けばの話ですが、もう1年もこの状況が続けば、注文住宅価格も、コロナ以前に近くまで下がることができるかもしれません。
高額な注文住宅をご検討の方は、待てるのであれば、もう１～２年、良い土地が出てくるまで、建設を待ってみても良いのではないでしょうか？
ただし、円安、材木以外の資材価格高騰、人件費上昇の影響が消えるわけではありませんし、それまでのアパート代なども余計にかかると考えると、どちらが良いかは、数年先まで不明です。
月並みですが、欲しい時が買い時かもしれません。
むすびに
繰り返しますが、2022年6～7月は、建築費高騰の影響のない地方の新築マンションを購入できる、おそらく最後のチャンスです！！
今後マンション価格が下がる要素があるとしたら、全世界的な急激な不況による建築資材の暴落、円高、デフレ、人件費の低下が、長期間（1年程度で回復せず、数年間続く）に渡って続いた場合のみでしょう。
その可能性はなくはないですが、上がり続ける可能性の方が、はるかに高い（状況が何も変わらなくても、建築資材高騰は既に決定事項であり、その影響は、これからの新築マンションで避けようがない）とshiro-mameshibaは判断しました。
なにより、家族にとって、必要な時期であるため、どうしてもマイホームが実需で必要だった、ということが第一にあります。
もし、ちょっとでもマンション購入を考えているのであれば、ぜひ、今週末にでも、新築マンションのモデルルームを見学してみてください。
見るだけなら無料ですし、向こうも大歓迎、何ならお土産までくれることでしょう。
この秋からの新築マンションの価格を見てから、などと考えていると、数百万円の値上がり、もしくは、相次ぐ装備のグレードダウンなどで、大きな後悔をすることになりかもしれません。
投資の世界はどこも同じです。
先読みして動いたものだけが、大きな利益を得ることができます。
ぜひ、今月～遅くても7月までに、モデルルーム見学をお勧めいたします！
※
shiro-mameshibaの利益相反（COI）
COI；なし
ポジショントーク；あり
