【連想ゲーム】マイホームやマンションの買場はもうすぐかな？
こんにちは、shiro-mameshibaです。
すでに織り込み済みやら、実は折り込みが甘かったやら、結局、株価の事前予想など、プロにも出来なかったという、いつもの様式美の再確認になりましたね （笑）
どこまで株価が下落するのか、米国や世界株まで波及するのかはよく分かりませんが、少なくても中国の不動産には、大きな影響は避けられない（というか、もう出ている）状況です。
すると、日本のマイホームやマンション価格にも、遠からず影響は出てくると思われます。
恒大ショックで、住宅価格もようやく一服するか？
オリンピック終了で、マンション価格が下がると言われ続けていましたが、その影響は今のところ出ていません。
それどころか、ウッドショックによる材木価格の上昇やら、中国経済再開に伴う、各種金属等の建材価格の上昇、石油価格の上昇やらで、住宅価格もマンション価格も、ここ1年は上がる一方でした。
しかし、今回の恒大ショック（中国のみに限定されるのか、世界に波及するかは分かりませんが）により、中国では不動産が軒並み投げ売りとなっておりますので、住宅価格の下落は必須です。
中国の旺盛な建材需要がなくなれば、ここ数年、世界中で高値取引されていた各種建材は、今後、しばらくは下落することが期待されます。
そうしますと、引いては、今後の日本の住宅価格、これから作られる新規マンション価格も、緩やかにではありますが、下落が予想されます。
それにつられて、現在供給されている中古住宅価格、中古マンション価格も、相対的に割高になりますので、下落せざるを得ないと連想されます。
中国マンションの利回りは1％！？
よく聞かれるのは「このバブル、いつ終わるのですか」ということ。
この手の質問には、もう1000回くらいは答えたかもしれない。結論を言えば、「分かりません」となる。しかし、確実なのは「そのうち必ず終わります」ということだ。
中略
今回のバブルが終わるとすれば、それは中国発になりそうだ。こんな風に言う。「現在、北京や上海の一等地のマンション価格は利回りが1％か、それ未満になっています。あり得ない水準でしょ。
中国では土地がすべて公有。
マンションの場合、日本で言えば、最長70年の定期借地のような権利形態で売買されている。それで賃貸運用の利回りが1％ということは、普通に考えてあり得ない。完全なバブルである。
中略
そもそも不動産は金融商品ではない。本来の価値以上に値上がりしている部分はバブルである。
本来の価値とは、その不動産を利用することによって得られる経済利益に見合っているかどうかで決まる。最も分かりやすいのは賃料収入だ。
それが今の東京都心では3％台。災害や事件・事故などさまざまなリスクがある不動産の運用利回りが3％というのは、やはり低すぎる。いつかは是正されるだろう。
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/2109/18/news031.html
ITmediaビジネスオンラインの記事からの抜粋ですが、なんと、中国では、70年で国に返還しなければならないマンションの利回りが、僅か1％以下にまで低下していると、にわかには信じられない状況であったようです。
バブル崩壊は、必然だったのは自明の理でしょう。
また、一方の東京都心のマンション利回りも3％程度と、中国とは比べるべくもない状況ではありますが、やはり、金融商品としてはありえない低さです。
マンション価格の上昇が、その利回りの低さを正当化していましたが、一旦、中古マンション価格の下落をきたせば、その利回りの低さを補う要素はなくなりますので、適正価格（利回り4～5％程度）にまで、価格は下落することでしょう。
つまり、現在価格の70～90％程度（利回り4～5％程度）にまで、中古マンション価格が下落する可能性も否定できません。
ただし、それが来年起きるのか、10年以上かかるのかは、残念ながら誰にもわかりません。
ウッドショックは既に終盤
LB1 Commodity Quote - CME 材木先物 - Bloomberg Markets
ちょっと前に話題になったウッドショックは、ピーク値から－64％暴落しており、既に終わりかけています。
今回の恒大ショックは、それにトドメを刺してくれる事でしょう。
もう－40％程度下げれば、平時の材木価格に戻るはずです。
やっぱり、前回記事にしたとおり、ウッドショックの真っ最中に住宅購入は、避けて正解のようでした。
shiro-mameshiba.hatenablog.com
悲惨なのが、ウッドショックに踊らされて、材木価格の最高値付近で、割高な材木を購入してしまった日本の商社や、そこから割高な余剰在庫を、今後、在庫がはけるまでは買い続けなければならない住宅メーカーです。
おそらく、大手住宅メーカーであればあるほど、1～2年先分までの建材を、わざわざ最高値付近（今年の5月頃）で慌てて購入してしまっているでしょう。
つまり、材木価格がもとに戻ったとしても、大手住宅メーカーでマイホームを建てると、もう1～2年は、高額で購入してしまった材木余剰在庫がはけるまで、住宅価格に転嫁（つまり、住宅メーカーの判断ミスによる先物取引の損失を、顧客側に付け替えて負担させる）させられてしまうことが予想されます。
今回のウッドショック後遺症がなくなるまで1～2年ほど、大手住宅メーカーで割高な住宅の購入は避けることをおすすめしますし、大手住宅メーカーの株価は期待できないのではないかと私は考えます。
むすびに
既にマンションを購入済みの方、不動産関連の業種の方、不動産株をお持ちの方にとっては好ましい展開ではないかもしれませんが、私のように、これからマイホームを検討していたり、開業してクリニックを建設する予定があるものにとっては、海外発の不況による、建設費の下落は、願ってもいない好機に他なりません。
株（金融商品）は、安いときに買って、高いときに売るのがセオリーです。
現状、高止まりしているマンション価格で買うのは、リスクが高いと考えます。
少なくても、一軒家にせよ、マンションにせよ、今は買い時ではありません。
待てるのであれば、もう、半年～1年ほど様子を見ているのが良さそうですね。
待つことで、建材がいま以上に高騰する可能性は、少なくてもかなり低い（というか、上がる要素がない）と思われます。
生産緑地の件もありますし、2022年は静観が正解と思われます。
間違いなく言えることは、住宅業者やマンション販売業者の、ウッドショックによる価格高騰なんていう口車に乗せられて、今の状況で慌てて購入するのは、全く得策ではないと、私は考えます。
ついでですが、ビットコインもまたまた暴落しています（笑）
資金繰りを心配した中国の方が、現金化を急いだのでしょうか？
じきに回復するかもしれませんが、新興国の通貨以上のボラティリティですね。
ビットコインを法定通貨とした、エルサルバドルの経済は大丈夫でしょうか？
